Przedsiębiorcy zajmujący się handlem nabywają towary nie tylko z innych sklepów lub hurtowni, ale także od osób fizycznych nieprowadzących działalności. W jaki sposób udokumentować zakup towarów od osoby prywatnej? Czy taką transakcje można w ogóle wykazać w księdze przychodów i rozchodów? Odpowiadamy towarów od osoby prywatnej nie może być udokumentowany dowodem wewnętrznymKażde zdarzenie gospodarcze, które dotyczy kwestii podatkowych związanych z prowadzoną działalnością, zapisywane jest w podatkowej księdze przychodów i rozchodów na podstawie dokumentu, potwierdzającego jego zaistnienie. Nie może to być jednak dowolny dokument - musi on spełnić wymogi dowodów księgowych. Oczywistym jest, że faktury lub rachunki potwierdzające zakup towarów będą uznane za takie dowody. Jeżeli jednak towary zostały zakupione od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej, takich dokumentów jak faktura czy rachunek potwierdzających zakup nabywający towar nie otrzyma. Czy można zatem wprowadzić zakupiony od osoby fizycznej towar za pomocą dowodu wewnętrznego?Dowód wewnętrzny jest wprawdzie dowodem księgowym, jednak zgodnie z rozporządzeniem w sprawie prowadzenia KPiR wykorzystuje się go jako dowód zakupu towaru jedynie przy: zakupie, bezpośrednio od krajowego producenta lub hodowcy, produktów roślinnych i zwierzęcych, nieprzerobionych sposobem przemysłowym lub przerobionych sposobem przemysłowym, jeżeli przerób polega na kiszeniu produktów roślinnych lub przetwórstwie mleka albo na uboju zwierząt rzeźnych i obróbce poubojowej tych zwierząt;zakupie w jednostkach handlu detalicznego materiałów pomocniczych;zakupie od ludności, sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), surowców roślin zielarskich i ziół dziko rosnących leśnych, jagód, owoców leśnych i grzybów leśnych (PKWiU ex od ludności odpadów poużytkowych, stanowiących surowce wtórne, z wyłączeniem zakupu (skupu) metali nieżelaznych oraz przeznaczonych na złom samochodów i ich części składowych;Jak widać, jedynie zakup towarów jak wyżej wymienione można udokumentować dowodem wewnętrznym. A zatem jak udokumentować zakup od osoby fizycznej towarów, które nie zostały uwzględnione w wyjątkach?Potwierdzeniem nabycia towarów od osoby fizycznej będzie umowa sprzedażyProblem udokumentowania zakupu towaru od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności rozwiąże sporządzenie umowy sprzedaży. Przedsiębiorca powinien jednak dopilnować, aby dokument zawierał dane niezbędne dla dowodu księgowego. Minimalny zakres danych, jakie powinna zawierać umowa potwierdzająca zakup od osoby fizycznej, to:wiarygodne określenie wystawcy lub wskazanie stron (nazwy i adresy) uczestniczących w operacji gospodarczej, której umowa dotyczy,datę sporządzenia umowy oraz datę dokonania faktycznego zakupu, jeżeli różni się od daty sporządzenia umowy,przedmiot operacji gospodarczej i jego wartość oraz ilościowe określenie, jeżeli jest wymierny w jednostkach naturalnych,podpisy osób obu taką najlepiej sporządzić w dwóch jednakowych egzemplarzach, tak aby aby każda ze stron mogła zachować jeden dla podstawie tak sporządzonej umowy sprzedaży przedsiębiorca dokona zapisu dotyczącego zakupu towarów w księdze podatkowej, a na koniec miesiąca naniesie na umowę numer odpowiadający zapisowy w KPiR i dołączy do dokumentacji przypadku dokonywania zakupu od osób fizycznych przedsiębiorca nie ma możliwości odliczenia podatku VAT od zakupionych towarów. Sporządzona umowa sprzedaży nie stanowi dokumentu na podstawie którego można odliczyć - nie zapomnij o PCCDokonując zakupu na podstawie umowy sprzedaży nabywca nie może zapominać o podatku od czynności cywilno-prawnych, jaki może wystąpić przy nabyciu towaru od osoby fizycznej. Jeżeli bowiem wartość umowy przekroczy 1000 zł, u nabywcy powstaje obowiązek podatkowy z tytułu podatku od czynności cywilno-prawnych. W związku z powyższym, nabywca jest zobowiązany w takiej sytuacji w terminie 14 dniu uiścić podatek w wysokości 2% wartości umowy (stawka dla umowy sprzedaży rzeczy ruchomych) oraz złożyć formularz PCC-3 w urzędzie skarbowym. Podsumowując: zakupując towary od osób fizycznych nie prowadzących działalności, przedsiębiorca powinien pamiętać:o odpowiednim udokumentowaniu zdarzenia, np. umową sprzedaży zawierającą wymagane dla dowodów księgowych dane;o obowiązku rozliczenia się z tytułu podatku PCC, jaki spoczywa w przypadku umowy sprzedaży na nabywcy (zwolnienie z tego obowiązku dotyczy umów, których wartość nie przekracza 1000 zł).Jak zaksięgować towar od osoby prywatnej w systemie celu zaksięgowania towaru na umowę kupna sprzedaży od osoby prywatnej należy przejść do zakładce WYDATKI » KSIĘGOWANIE > DODAJ » FAKTURA BEZ VAT, gdzie należy wybrać właściwy rodzaj wydatku (jeśli jest to towar do dalszej odsprzedaży będzie to ZAKUP TOW. HANDLOWYCH I MATERIAŁÓW PODST.). W części danych dotyczących nabywcy jako NIP należy wybrać BRAK oraz uzupełnić pozostałe informacje o sprzedawcy. Następnie należy uzupełnić pozostałe dane z dokumentu, jako datę wystawienia wpisując datę, w której została wystawiona umowa kupna sprzedaży, a jako numer wskazać "Umowa kupna sprzedaży z dnia...".Tak zaksięgowany wydatek zostanie ujęty we właściwej kolumnie KPiR (w przypadku towarów handlowych będzie to kolumna 10 KPiR - Zakup towarów handlowych i materiałów.

• Ηянոгеሂ չኬቸጰслաքиኒ
  • Θ иፓոթ аб рεւифጃςови
  • Роχα пቺռ
• Еπялиχ ρитумиռ

Zakup nieruchomości na firmę od osoby prywatnej a zwolnienie z VAT Na bazie przedstawionych informacji nie da się określić, czy dostawa lokalu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zasadą jest, że zwalnia się od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług ( dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Pamiętać trzeba, że według ustawodawcy, na gruncie podatku od towarów i usług, poprzez pojęcie terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przypadku gruntów już zabudowanych sytuacja jest inna, bowiem dostawa budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli powoduje, że z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu – innymi słowy grunt dzieli stawkę lub zwolnienie, jakie ciąży na lokalu, który Państwo nabywają. Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawodawca zwalnia dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a – zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej [tj. art. 43 ust. 1 pkt 10], pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Powyższe zgodne jest z Dyrektywą VAT bowiem zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy VAT państwa członkowskie zwalniają od opodatkowania transakcje dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a), tj. inne niż dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem. Na mocy art. 12 ust. 2 Dyrektywy VAT państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa powyżej oraz mogą zastosować kryteria inne niż kryterium pierwszego zasiedlenia, takie jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają, odpowiednio, pięciu i dwóch lat. Dodatkowo sprawę komplikuje fakt, że ww. normy nie mają zastosowania, jeśli sprzedawcy nie można przypisać wykonywania działalności gospodarczej, wtedy bowiem dostawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu, gdyż dostawca nie jest podatnikiem, nawet jeśli sam nabył nieruchomość z VAT. Wtedy nie wystawia faktury VAT. Nawet jeśli dostawca jest podatnikiem, a dostawa korzysta ze zwolnienia od VAT, to nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 jednak na żądanie nabywcy towaru musi taką fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, o której mowa powyżej, wystawić. W przypadku sprzedaży opodatkowanej faktura jest obligatoryjna. Niezależnie jednak od powyższego i ewentualnego braku faktury akt notarialny dokumentuje nabycie i jest wystarczająca podstawą, w pewnym uproszczeniu, legitymizującą wprowadzenie środka trwałego i gdy spełnione są warunki z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (np. zdatność do użytku) rozpoczęcie amortyzacji. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .

Obowiązek zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywa na osobach, które kupiły używane auto od prywatnej osoby. Podatku PCC nie płaci się w przypadku zakupu auta na fakturę, kupna nowego auta z salonu bądź auta z zagranicy, a także w przypadku nabycia auta o wartości pojazdu poniżej 1000 zł.

Amortyzacja Na początku odnieśmy się do kwestii kwalifikacji nieruchomości, które mają być przedmiotem dalszej odsprzedaży. Trzeba bowiem wskazać, że tego typu nieruchomości nie podlegają amortyzacji. W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy PIT – kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy PIT – środkami trwałymi są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu, inne przedmioty– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu określonej w art. 23a pkt 1 ustawy. Nieruchomość do odsprzedaży Zwróćmy uwagę, że jednym z warunków uznania nieruchomości za środek trwały jest to, aby był przewidziany do używania przez okres dłuższy niż rok oraz wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. W przypadku nieruchomości zakupionej do dalszej odsprzedaży warunek ten nie jest spełniony. Przeznaczeniem takiej nieruchomości jest odsprzedaż, a nie używanie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik nie wykorzystuje bowiem tej nieruchomości np. na siedzibę firmy. Nie jest ona także przedmiotem najmu, dzierżawy czy też umowy leasingu. W rezultacie taka nieruchomość nie może zostać uznana za środek trwały. W konsekwencji jeżeli nieruchomość jest przeznaczona do odsprzedaży, to nie jest środkiem trwałym lecz towarem handlowym. W rezultacie wydatki na nabycie takich nieruchomości nie są rozliczane poprzez systematycznie dokonywane odpisy amortyzacyjne, lecz są w całości i bezpośrednio ujmowane w kosztach uzyskania przychodu. Zasada będzie obejmowała zarówno wydatek na zakup nieruchomości, tj. cenę wynikającą z aktu notarialnego, jak i wszelkie inne uboczne koszty związane z nabyciem (np. taksa notarialna, podatek PCC, opłata dla pośrednika nieruchomości, opłata za wpis w księdze wieczystej). Środki trwałe a towary handlowe Jeżeli interesują Panią kwestie księgowe, to trzeba wskazać, że choć w ogólnej teorii dochodowego prawa podatkowego wyróżnia się podział na środki trwałe oraz towary handlowe, to jednak analiza przepisów rozporządzenia w sprawie prowadzenia KPiR prowadzi do wniosku, że w kwestii księgowej taki podział nie jest do końca adekwatny, w szczególności jeżeli mówimy o takich nieruchomościach, które będą podlegać remontowi. Z § 3 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia wynika, że towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Z kolei w § 3 ust. 1 pkt 1 lit. b i c rozporządzenia czytamy, że materiały (surowce) podstawowe to materiały, które w procesie produkcji lub przy świadczeniu usług stają się główną substancją gotowego wyrobu, zaś materiały pomocnicze, tj. materiały niebędące materiałami podstawowymi, które są zużywane w związku z działalnością gospodarczą i bezpośrednio oddają wyrobowi swoje właściwości. Natomiast w świetle § 3 ust. 1 pkt 1 lit. d i e rozporządzenia – wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane, a produkcją niezakończoną jest produkcja w toku oraz półwyroby (półfabrykaty), czyli niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty, usługi przed ich ukończeniem. Analiza powyższych przepisów wskazuje, że na gruncie rozporządzenia towarem handlowym jest składnik majątku zakupiony i przeznaczony do odsprzedaży w stanie nieprzerobionym. Nieruchomość na sprzedaż po remoncie – materiał podstawowy, produkcja niezakończona Jeżeli natomiast nieruchomość będzie podlegała remontowi, to w ramach podatkowej księgi przychodów i rozchodów kwalifikowanie nieruchomości podlegającej remontowi jako towar handlowy nie jest prawidłowe. W momencie zakupu taka nieruchomość będzie stanowiła materiał podstawowy. Jeżeli przed końcem roku remont i dostosowanie do użytkowania zostanie zakończone, to będziemy mieli do czynienia z wyrobem gotowym. Jeśli natomiast remont lokalu nie zostanie ukończony, to zaliczymy go do produkcji niezakończonej. Identycznej klasyfikacji dokonał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z r., nr „Z treści wniosku wynika, że nabyty lokal mieszkalny nie stanowi towaru handlowego w rozumieniu § 3 pkt 1 lit. a ww. rozporządzenia, bowiem towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Wnioskodawca nie sprzeda tego lokalu w stanie nieprzerobionym, gdyż, jak wskazano, lokal ten wymaga poniesienia nakładów budowlano-remontowych w celu uzyskania lepszej ceny sprzedaży. Lokal mieszkalny nabyty przez Wnioskodawcę po dokonaniu niezbędnych prac remontowo-budowlanych będzie stanowił przeznaczony do sprzedaży wyrób gotowy w prowadzonej działalności gospodarczej, a przed zakończeniem remontu – produkcję niezakończoną. Zatem wszystkie nakłady remontowo-budowlane będą stanowiły element kosztu wytworzenia tego lokalu.” Zatem na gruncie rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów nieruchomość przeznaczona do odsprzedaży, która podlega pod remont generalny, nie powinna być kwalifikowana jako towar handlowy. Taka nieruchomość może być materiałem podstawowym, wyrobem gotowym lub produkcją niezakończoną. Zarówno wydatki na zakup nieruchomości, jak i wydatki na remont podlegają ujęciu bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodu. Również co do remontu nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Książka przychodów i rozchodów – prawidłowe księgowanie nieruchomości do odsprzedaży Jak stanowi art. 24 ust. 2 ustawy PIT – u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14 a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa. W konsekwencji u podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów, niesprzedane nieruchomości, poprzez różnice remanentowe, powiększają kwotę dochodu podlegającego opodatkowaniu za dany rok podatkowy. Wydatek na zakup nieruchomości jest ujmowany w kolumnie nr 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Natomiast nabyta nieruchomość przeznaczona do dalszej odsprzedaży i nie sprzedana do końca roku podatkowego, podlega wykazaniu w remanencie końcowym, który wpływa na podstawę opodatkowania podatkiem PIT. Wydatki remontowe Odnosząc się do wydatków remontowych, należy zwrócić uwagę na § 3 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, gdzie wskazano, że za koszt wytworzenia uznaje się wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych i usług. Mając zatem na uwadze, że zakupiona nieruchomość stanowi materiał podstawowy, wszystkie nakłady remontowo-budowlane będą stanowiły element kosztu wytworzenia tego lokalu. Powoduje to, że wszelkie zakupione usługi niezbędne do wytworzenia nieruchomości (tj. wyrobu gotowego) podlegają księgowaniu w cenie ich zakupu w kolumnie nr 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Wydatki, jakie podatnik ponosi na remont nieruchomości, są uznawane za element składowy kosztu wytworzenia, co oznacza, że ujmuje się je w kolumnie nr 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Podatnicy powinni pamiętać, że tego typu wydatki nie stanowią kosztów ubocznych zakupu. Sprzedaż nieruchomości stanowiącej towar handlowy lub wyrób gotowy podlega opodatkowaniu jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Podatek dochodowy na zasadach ogólnych, liniowy, ryczałt ewidencjonowany W zakresie formy opodatkowania istnieje możliwość wyboru podatku dochodowego na zasadach ogólnych, gdzie stawka podatku wynosi 17%, a nadwyżka ponad 85 528 zł podlega opodatkowaniu stawką 32%. W konsekwencji tego rodzaju forma opodatkowania nie jest korzystna przy sprzedaży nieruchomości, ponieważ bardzo łatwo wpaść w 32% stawkę podatku. Kolejna opcja to podatek liniowy. Tutaj stawka podatku wynosi zawsze 19%. W tym wariancie podatek jest płatny od dochodu będącego różnicą pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztem zakupu. Od 2019 r. handel nieruchomościami może również podlegać pod ryczałt ewidencjonowany. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku – stawka podatku dla przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU wynosi 10%. Jest to zdecydowanie niższa stawka podatku, jednakże należy pamiętać, że w przypadku ryczałtu podatnik nie może uwzględnić kosztów. W rezultacie 10% płacone jest od przychodu ze sprzedaży bez możliwości pomniejszenia przychodu o koszty nabycia nieruchomości oraz koszty remontu. Moim zdaniem, w tym przypadku najlepszą formą jest podatek liniowy. Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą mają obowiązek wpłaty miesięcznych zaliczek na podatek do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodów. Dodatkowo należy złożyć roczne zeznanie PIT-36L do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowy. Warto przy tym podkreślić, że wybór podatku liniowego wyklucza np. wspólne rozliczenie z małżonkiem czy jako osoba samotnie wychowująca dziecko. Obrót nieruchomościami a podatek VAT Zakup nieruchomości przez czynnego podatnika podatku VAT daje prawo do odliczenia podatku naliczonego. Podobnie prawo takie daje poniesienie wydatków remontowych. Zasadniczo sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu VAT. Jednakże ustawodawca przewidział możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Stosownie do treści tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zwolnienie w podatku VAT a pierwsze zasiedlenie Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji kluczowe staje się ustalenie, czym jest pierwsze zasiedlenie oraz kiedy mamy z nim do czynienia. Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, w myśl którego przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Zatem do pierwszego zasiedlenia dochodzi w chwili, gdy po wybudowaniu budynku pierwszy właściciel zajmuje nieruchomość, przy czym niekoniecznie musi do być podatnik wykonujący czynności opodatkowane. Pierwszego zasiedlenia może zatem dokonać również osoba fizyczna, która użytkuje nieruchomość zgodnie ze swoimi potrzebami mieszkaniowymi. Pomimo jednak dokonania zasiedlenia przez pierwszego właściciela czy lokatora możemy mieć do czynienia z ponownym pierwszym zasiedleniem w sytuacji, gdy dojdzie do ulepszenia nieruchomości, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Wyraźnie jednak musimy podkreślić, że reguła ta, po pierwsze, dotyczy środków trwałych, a nie nieruchomości, które przeznaczone są do dalszej odsprzedaży, a więc mają charakter towaru handlowego. Zaś po drugie, chodzi wyłącznie o ulepszenie, czyli o wydatki na przebudowę, rozbudowę lub modernizację nieruchomości, natomiast w przypadku odsprzedaży nieruchomości prace ponoszone przez podatnika mają przeważnie charakter remontowy, mający na celu odtworzenie stanu pierwotnego i przystosowanie nieruchomości do użytkowania. Podsumowując powyższe, można zatem wskazać, że sprzedaż nieruchomości w ramach house flippingu nie stanowi pierwszego zasiedlenia, gdyż przeważnie takie nieruchomości: są nabywane od osób fizycznych niebędących podatnikami podatku VAT, którzy uprzednio wzięli je do używania, są ponoszone nakłady wyłącznie na remonty, a nie ulepszenie, nieruchomości są towarem handlowym. Taki sposób interpretacji przepisów wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z r., nr Odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowi dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeżeli pomiędzy pierwszym oddaniem nieruchomości do używania a odpłatnym zbyciem dokonanym w ramach house flippingu upłynęło więcej niż 2 lata, to taka dostawa nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Przykładowo, jeżeli kupuje Pani nieruchomość w bloku z 1980 r., to należy przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia doszło w 1980 r. W konsekwencji, sprzedając takie wyremontowane mieszkanie, może Pani skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Obowiązek skorygowania odliczonego podatku VAT od nabycia Jest tu jednak haczyk w postaci obowiązku skorygowania odliczonego podatku VAT od nabycia. Otóż zgodnie z art. 91 ust. 7 ustawy VAT jeśli podatnik odlicza VAT od nabycia danego towaru, a następnie sprzedaje ten towar ze zwolnieniem, dochodzi do zmiany przeznaczenia towaru, co obliguje podatnika do dokonania korekty. W przypadku nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat, licząc od momentu oddania nieruchomości do używania. Przy czym korekta jest przeprowadzana proporcjonalnie w odniesieniu do pozostałego okresu korekty. Czyli sprzedając np. po 2 latach, będzie Pani musiała zwrócić do skarbówki 8/10 kwoty odliczonego od nabycia VAT-u. Korekty dokonuje się jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż. Jednak można się przed tym uchronić, czekając ze sprzedażą do końca 10-letniego okresu korekty. Sprzedaż nieruchomości pomiędzy czynnymi podatnikami VAT Powyższe zwolnienie jest obligatoryjne w przypadku sprzedaży na rzecz osoby prywatnej. Natomiast w przypadku sprzedaży na rzecz przedsiębiorcy jest możliwość zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania sprzedaży z doliczonym podatkiem VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT – podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie musi również zawierać: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części; adres budynku, budowli lub ich części. Czasami podatnicy korzystają z tej opcji. Z jednej strony daje to nabywcy prawo do odliczenia podatku naliczonego, a z drugiej – chroni to sprzedawcę przed wspomnianym systemem korekty (ale konieczne jest doliczenie VAT-u do ceny sprzedaży). Trzeba jednak wskazać, że odliczenie podatku VAT od zakupu nieruchomości możliwe jest wyłącznie w sytuacji, gdy sprzedający jest podatnikiem VAT i wystawi fakturę VAT. W sytuacji gdy sprzedawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej (czyli kupuje Pani od osoby prywatnej, a nie od firmy), to podatek naliczony do odliczenia nie wystąpi. Osoba prywatna nie wystawi Pani faktury VAT. W takim przypadku zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Przepis ten podaje, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. W tym przypadku nie ma żadnego okresu karencji. Oczywiście nie powstaje tutaj konieczność korekty podatku naliczonego, ponieważ takowy w ogóle nie został odliczony. Podatek VAT rozliczany jest miesięcznie do 25 dnia miesiąca następującego po miesiącu dokonania dostawy towarów. Sprzedaż nieruchomości osobie fizycznej – akt notarialny, wystawienie faktury Na zakończenie przejdźmy do kwestii dokumentów, jakie należy wystawić w przypadku sprzedaży nieruchomości osobom fizycznym (bo w przypadku sprzedaży na rzecz przedsiębiorców obowiązuje faktura VAT). Jak podaje art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy VAT – podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż dokonywaną przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. W myśl natomiast art. 106i ust. 1 ww. ustawy – fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę. Zauważmy jednak, że powyższy przepis dotyczy dokumentowania odpłatnej dostawy na rzecz innego podatnika. Natomiast przy house flippingu sprzedaż odbywa się przeważnie na rzecz osób fizycznych niebędących podatnikami VAT. Dlatego też trzeba sięgnąć do art. 111 ust. 1 ustawy VAT, gdzie możemy przeczytać, że podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących. Zauważyć jednak należy, że w pewnych okolicznościach podatnik nie musi posiadać kasy fiskalnej przy sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności. Wszystko za sprawą rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 grudnia 2018 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Jak możemy przeczytać w § 2 pkt 1 ww. rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. Natomiast w poz. 35 wspomnianego rozporządzenia wymieniono „Dostawę nieruchomości”. W świetle powyższych regulacji podatnik dokonujący sprzedaży nieruchomości na rzecz osób fizycznych niebędących podatnikami nie ma obowiązku wystawiania ani paragonu ani też faktury. W takiej sytuacji dowodem odpłatnego zbycia będzie sporządzona u notariusza umowa sprzedaży. Nie możemy jednak pominąć przepisów, które mimo wszystko obligują podatnika do wystawienia faktury VAT w przypadku dostawy nieruchomości. Chodzi mianowicie o treść art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy VAT. Przepis ten podaje, że na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą czynność sprzedaży, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1 oraz jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty. Opisana zasada odnosi się do przypadku dokonania dostawy nieruchomości na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W stosunku do niej podatnik nie musi wystawiać faktury, bowiem obowiązek wynikający z art. 106b ust. 1 ustawy odnosi się wyłącznie do sprzedaży dla innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. W konsekwencji podatnik dokonujący odpłatnego zbycia nieruchomości staje przed koniecznością wystawienia faktury, jeżeli nabywca będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej zgłosi takie żądanie w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym wydano nieruchomość. Co istotne, nabywca może żądać wystawienia faktury, ale nie może domagać się wydania paragonu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . ^{Prawo do namysłu. Zgodnie z art. 27 ustawy o prawach konsumenta, konsument, który zawarł umowę na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa (w tym za pośrednictwem Internetu), może w terminie 14 dni odstąpić od umowy bez podawania przyczyny i bez ponoszenia kosztów. Prawo to, nie jest uzależnione od wadliwości rzeczy, czy} Transakcji sprzedaży mieszkania przez przedsiębiorcę niewątpliwie towarzyszyć będą różne warianty rozliczenia sprzedaży na tle prawa podatkowego, a w szczególności na tle ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT), a także ustawy od czynności cywilnoprawnych (dalej ustawa o PCC). Zagadnienie to warto omówić na przykładzie. Przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT nabył mieszkanie 22 kwietnia 2015 r. Mieszkanie było wykorzystywane do czynności opodatkowanych, w związku z czym Przedsiębiorca obniżył podatek należny o podatek naliczony z tytułu nabycia mieszkania. Od momentu nabycia nie ponoszono nakładów na ulepszenie mieszkania, które podwyższyłyby jego wartość jako środka trwałego. W 2020 roku Przedsiębiorca postanowił to mieszkanie sprzedać, a potencjalnym kupcem nieruchomości jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która nie jest czynnym podatnikiem VAT. W opisanym przykładzie znajdą zastosowanie przepisy dotyczące zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres 2 krótszy niż 2 lata. W sytuacji wskazanej w przykładzie dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Mieszkanie było przedmiotem pierwszego zasiedlenia w momencie, w którym Przedsiębiorca je nabył, w związku z czym do pierwszego zasiedlenia upłynęło więcej niż 2 lata. W związku z powyższym zostaną spełnione przesłanki ku temu, aby transakcja sprzedaży mieszkania podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. W tym miejscu warto wspomnieć, że Przedsiębiorca nie będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować dostawy mieszkania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Jednym z warunków jest bowiem, aby dokonujący dostawy i nabywca mieszkania byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W prezentowanym przykładzie nabywca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, w związku z czym warunek nie zostanie spełniony. Polecamy: VAT 2020. Komentarz Polecamy: Biuletyn VAT Zwolniona z podatku sprzedaż nieruchomości dokonana w ciągu 10-letniego okresu korekty (liczonego od momentu oddania obiektu do użytkowania) pociąga za sobą obowiązek korekty podatku odliczonego w części odnoszącej się do pozostałego okresu korekty, co wynika z art. 91 ust. 2 w zw. z ust. 4 ustawy o VAT. Korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż. Sprzedaż mieszkania stanowi wyjątek od reguły i jako czynność zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. Ustawa o PCC nie dopuszcza zatem możliwości skorzystania z wyłączenia przedmiotowego przy sprzedaży mieszkania. Warto wskazać, że na gruncie ustawy o PCC skutki podatkowe wystąpią tylko i wyłącznie dla kupującego mieszkanie. W stosunku do Przedsiębiorcy, na tym polu nie powstanie obowiązek podatkowy. Obowiązek podatkowy ciążyć będzie na kupującym (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Obowiązek podatkowy powstanie z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, przy sprzedaży mieszkania będzie to data umowy sprzedaży (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustaw o PCC). W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC za podstawę opodatkowania przyjmuje się średnią rynkową wartość rzeczy lub prawa majątkowego. Ustalając wartość nieruchomości należy zwrócić uwagę na ceny mieszkań o podobnym położeniu, metrażu, a także stanu i stopnia zużycia rzeczy (art. 6 ust. 2 ustawy o PCC). Stawka opodatkowania dla umowy sprzedaży wynosi 2% podstawy opodatkowania (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Podatek PCC powinien być pobrany przez notariusza. Reasumując powyższe rozważania, sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę będącego czynnym podatnikiem VAT na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej będzie zwolniona z podatku VAT i pociągnie za sobą obowiązek korekty podatku naliczonego. Na gruncie ustawy o PCC podatek wynosi 2%, jednak ciężar podatku spoczywać będzie na kupującym. Adrian Puttkammer Młodszy konsultant podatkowy ECDP TAX Żuk Komorniczak i Wspólnicy Alicja Ziółek, Doradca podatkowy, Kierownik Zespołu ds. Podatków Pośrednich w ECDP TAX Żuk Komorniczak i Wspólnicy Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE . 469 459 72 389 8 362 316 222

firma kupuje od osoby prywatnej